Megéri jenben lakáshitelt felvenni? Ne csak az alacsony kamatra figyelj!

Mi értelme egyáltalán japán jenben eladósodni?

Nem véletlenül kerültek be a japán jen alapú konstrukciók a lakáshitelek piacára. Ennek magyarázata, hogy a japán valuta alapkamata lényegesen alacsonyabb a többi devizáénál, s ez lehetővé teszi, hogy olcsóbban kínálják a bankok a hiteleket. Még a korábban kétségkívül legkedvezőbb árú svájci frankban kalkulált jelzáloghiteleknél is nagyobb az árelőny. (Erről Devizahitelek: előnyök és kockázatok címen írtunk a www.hitelkalkulator.hu másik cikkében.)

Persze arra is számítani kell - és lehet is -, hogy japán jen alapkamata is emelkedik, s ez valamelyest csökkenti az ebben nyilvántartott ingatlanhitel előnyét. Ám nem elsősorban ennek bizonytalansága miatt érdemes alaposan mérlegelni a kockázatokat, mielőtt elkötelezi magát az ember. Minden más devizához képest jóval nagyobb ugyanis az árfolyamkockázat. A bankhitel igénylője első pillantásra csábítónak tartja a törlesztőrészletet, ám tekintetbe kell venni: ez elmúlt 9 esztendőben a távol-keleti deviza árfolyama sokkal drasztikusabb ingadozást produkált a forinttal szemben, mint a svájci vagy a közös európai pénznem. Emiatt egy jennel szembeni forintgyengülés jelentős eltérést okozhat a lakáshitel vagy szabad felhasználású hitel adósának, s emiatt nem hódít ez a gyorshitel és más hitelek piacán.



Mindezek fontos szempontok, ám még szemléletesebben lehet bemutatni ezt egy példával.

A jen előnye ideális esetben

Tételezzük fel, hogy a lakásvásárlást fontolgatónak 5 millió forintos ingatlanhitelre van szüksége, és 25 éves törlesztést tervez. Elsőként azt kell mérlegelni, hogy mi a helyzet akkor, ha változatlanok az árfolyamok. A példában a japán jen alapú hitelt, az egyik ezt is nyújtó bank svájci frank alapú hitelét és a kereskedelmi bankok által kínált svájci frankban nyilvántartott lakáshitelek legkedvezőbbikét vetjük össze. Az eredmények jól láthatók a grafikonon.

Fontos számításba venni, hogy a jenhitel és ugyanannak a banknak a svájci frank alapú jelzáloghitele az első esztendőben akciós törlesztőrészlettel kalkulál, a legmagasabb összeget a második évben kell fizetni, ezután a kezelési költség csökkenése miatt a havi részlet is apad. Ugyanígy csökken a kezelési költség a harmadik esetben is.



Ebből hamar kiviláglik, hogy az árfolyamkockázatot figyelmen kívül hagyva a jenben nyilvántartott hitele a legkedvezőbb. Ezen kívül a másik bank által kínált svájci frank alapú lakáshitel éri meg. Érdemes megnézni, hogy 5 millió forintnyi jenalapú bankhitel esetén mennyit lehet nyerni a svájci frank alapú jelzáloghitelekhez képest.



Végeredményként kiderül, hogy a teljes futamidő alatt 950 ezer forinttal kevesebbet fizet a jelzáloghitel adósa, ha jenben adósodik el - feltételezve, hogy az árfolyamok állandóak. Összességében tehát a 25 év alatt 11,5 százalékkal kevesebbet kell fizetnie a lakáshitel felvevőjének, mint a svájci frankban rögzített hitel kérőjének. (Ám ez a teljes futamidő leforgása alatt jelentkezik, az időtényezővel kalkulálva - 4 százalékos diszkontálást alkalmazva - ez 581 580 forintra zsugorodik.)

Érdemes megvizsgálni, hogy mekkora árfolyamváltozásnak kell bekövetkeznie, hogy ugyanannak a banknak a svájci frank alapú lakáshitele mellett tegye le a voksát az ügyfél.

Mikor éri meg mégis a svájci frank?

Ma már egyre elterjedtebbek azok a konstrukciók, amikor a futamidős során válthat devizanemet az ügyfél, ilyen a példában szereplő hitel is. Kérdés tehát, hogy a jenben nyilvántartott hitelről mikor éri meg svájci frankra váltani. Érdekes megnézni, hogy mennyi esélye van annak, hogy ilyen mértékű elmozdulás bekövetkezik.

Egyszerűbb a bankon belül devizanemet váltania a hitel adósának, az már igencsak körülményes, hogy bankok közötti refinanszírozással orvosolja valaki a lakáshitel megdrágulását. Ugyanannál a banknál maradva tehát a fenti esetben 29 százalékkal volt drágább a svájci frank alapú hitel a jenben nyilvántartott jelzáloghitelnél. Így amennyiben a forint a jenhez képest 30 százalékot gyengül, akkor már érdemes megváltoztatni a lakáshitel devizanemét.

A korábbi tapasztalatok alapján mindössze 3 százalék a valószínűsége annak, hogy ez már egy éven belül bekövetkezik. Ám mivel a jen forinttal szembeni árfolyama lokális minimumszinten van, korántsem olyan rózsás a helyzet.



Ügyelni kell így is, úgy is

Nem szabad túlfeszíteni a húrt, jenben sem szabad tehát lényegesen több adósságot magukra vállalniuk a lakáshitel kérelmezőinek, mint tennék azt svájci frank alapú bankhitel esetében. A távol-keleti pénznemben rögzített hitelt választóknak még inkább fel kell készülni az árfolyamváltozás kockázataira, hiszen ennek a jen esetében lényegesen nagyobb a valószínűsége. A jenben felvett hitel nem olcsóbb finanszírozás, nem engedhetnek tehát meg nagyobb eladósodást maguknak a lakásvásárlók. Inkább úgy kell erre tekinteni, mint egy jó lehetőségre a takarékoskodásra.

A jenalapú hitelek igénylőinek ügyelni kell arra, hogy mikor érdemes devizanemet váltani, sőt, bizonyos esetben a bankon kívüli refinanszírozás is tanácsos lehet.