Kezelési költség: százezrekbe kerülnek a banki trükkök!

A bankok rendszerint igencsak sokrétű rendszert dolgoztak ki a jelzáloghitelek díjaira vonatkozóan. Számos tétel létezik, amelyek közül a kezelési költség az egyik legelterjedtebb. Erre az ügyfelek úgy tekintenek, mint egy természetes negatív faktorra, ám a mérlegeléskor nem eszerint, sokkal inkább a kamat és a törlesztőrészlet figyelembe vételével igyekeznek választani. Ugyanakkor ez később visszaüthet, hiszen a kezelési költségek terén akár kétszeres különbségek is akadhatnak az egyes bankok által kínált lakáshitelek között, végeredményben akár milliós többletet is okozva az adósnak.

Létezik olyan bank, amelyik az év elején fennálló tőketartozásra kalkulálja a kezelési költséget, amit aztán egy összegben el is kér januárban a lakáshitelek adósaitól. Ez látszólag nem becsapás, hiszen az ügyfél tudja, hogy így lesz, valójában azonban torzítja az ingatlanhitelek összehasonlíthatóságát. Az évi egyszeri tétel ugyanis nem képezi részét a havi részleteknek, míg más bankoknál benne foglaltatik a kezelési költség a törlesztőrészlet értékében.

Trükkök és trükközések

Általában a kezelési költséget úgy számolják ki a jelzáloghitelek esetén a bankok, hogy az esztendő elején nyilvántartott tőketartozást veszik alapul, s ennek jellemzően 1,5-2,5 százalékos mértékét szabják ki. Ezt azután egyenletesen elosztják az évre, azaz az ügyfél a törlesztés napján, összesen tizenkét alkalommal fizeti meg az egyéves díjat. Így a kezelési költség nagysága évente csökken a hitel tőketartozásával párhuzamosan.

Holott az ügyfeleknek sokkal előnyösebb lenne egy másik módszer, méghozzá a havi számítás. Ez esetben minden hónapban megnéznék a nyilvántartott tőketörlesztést, és abból számítanák a kezelési költséget. Így hónapról hónapra mérséklődne a kiindulási alap.

Ám létezik még az évesnél rosszabb számítási metódus is - legalább is a lakáshitel adósának szemszögéből nézve. Ez esetben a futamidő egésze alatt a folyósított hitelösszeg alapján számítják ki a kezelési költséget, így ez végig állandó, függetlenül attól, hogy a tőketartozás hónapról hónapra csökken.

Drasztikus veszteségek

Mindez akkor megdöbbentő igazán, amikor ráébredünk: a folyósított hitelösszeg alapján történő kalkuláció esetében egy 20 éves futamidejű standard annuitásos hitelnél (azaz amikor a havi részlet a hitel devizanemében mindig azonos összegű) jóval nagyobb, mint ha ezt a havonta fennálló tőketartozás alapján számítják fel. A különbség akár kétszeres is lehet.

Jól mutatják ezt a számok: egy 10 millió forintos 20 éves futamidejű svájci frank alapú lakáshitel esetén az éves kalkulációt figyelembe véve a kezdetben havi 10 ezer forintos kezelési költség az utolsó esztendőben 706 forintra apad. Ha ugyanezt a folyósított összeg alapján szabják ki, akkor végig 10 ezer forintot fizet a hitel adósa. Összességében tehát a rosszabb esetben akár 2,4 millióra is felszaladhat a kezelési költség, az előnyösebb számításnál ugyanez 1,41 millió ugyanennél a hitelnél.