Ingatlanvásárlásnál mire figyeljen

A legkörültekintőbbnek akkor kell lennie a vásárlónak, ha újépítésű lakást szeretne venni. Ez esetben a legtöbb ugyanis a bizonytalansági tényező, már csak azért is, mert az adásvételi szerződés aláírásának, illetve a lakáshitel felvételének időpontjában még nincs kész a ház. A vevő úgy kér banki hitelt, úgy kezdi el a jelzáloghitel törlesztését, hogy még nem költözött be, sőt, abban sem lehet biztos, betartja-e a befektető a lakás átadására vállalt határidőt. Ám téved, aki azt hiszi, hogy teljesen ki van szolgáltatva a lakást építtető beruházónak, illetve később a jelzáloghitelt folyósító banknak. Az adásvételi szerződés megkötésekor ugyanis többféle biztosítékkal minimalizálható a kockázatos helyzetek esélye. Az adásvételi szerződésben természetesen eladó és vevő egyaránt igyekszik rögzíteni a számára fontos tételeket.

Sokan hallják a foglaló és előleg kifejezését, mégis előfordul, hogy baj keletkezik abból, hogy a szerződő nem tudja pontosan, mi a különbség közöttük. Pedig lényeges az eltérés. Az előleget még a szerződés megkötése előtt adja át a vevő azért, hogy ne adja el a tulajdonos a kiszemelt ingatlant másnak. Amennyiben azonban a szóbeli megegyezésből nem lesz üzlet, akkor az eladó visszaadja a pénzt, s nem számít, hibázott-e valamelyik fél.

Más a helyzet a foglaló esetében. Aki ezt átadja vagy átveszi, annak bizonyos körülmények között már szankciókkal kell számolnia. A foglaló lényege ugyanis éppen az, hogy aki felelőssé tehető a tranzakció sikeres befejeződéséért, annak vállalnia kell az ebből adódó anyagi következményeket. A foglalóval a vevő és az eladó egyaránt azt szeretné elérni, hogy védve legyen arra az esetre, ha a másik fél meggondolja magát. Amennyiben az eladó miatt hiúsul meg az adásvétel, akkor az illető a kapott összeg kétszeresét köteles visszaadni, amennyiben viszont a vevő okolható a tulajdonosváltás elmaradásáért, akkor ő elveszíti a foglaló összegét. Például amennyiben egy 10 millió forint árú lakás esetében 5 millió forintot már kifizetett a vevő, s abból 1 millió foglaló, akkor a vevő csak 4 milliót kap vissza, ha eláll a szerződéstől. Ám ha az eladó hibás, 6 millió jut vissza hozzá.

Szóba kerülhet még a szerződés aláírását és a banki hitel felvételét megelőzően a kötbér. Ezt a vevők gyakran megfelelő biztosítéknak érzik, ám érdemes átolvasni a feltételeket is. Az építtetők a vevőktől elvárják a vételár pontos fizetését, függetlenül attól, hogy saját erőből, lakáshitelből vagy szabad felhasználású hitelből teszik azt, ám nem szívesen írnak pontos dátumot a szerződésbe a ház átadására vonatkozóan. Jó, ha a vevő elvárja ezt, rögzítve azt is, hogy ha csúszik a beruházó, akkor naponta vagy havonta mekkora kötbért kell letennie az asztalra. Ez 3-4 hónapos késlekedés esetén többszázezer forintra is felkúszhat.

Ezt úgy igyekeznek kivédeni a fejlesztők, hogy maximalizálják a kötbér összegét. Például kikötik, hogy 4-5 hónap a felső határ. Hozzáértők szerint akkor fogadható el a kötbér összege, ha napi 2000-2500 forinttal számolhat az ingatlan vásárlója, akinek tanácsos megfontolnia, hogy ennél alacsonyabb összeg esetén elpártol a beruházótól. Veszélyes lehet a felső határ is, hiszen egy fél évnél hosszabb késlekedés esetén csak akkor állhat el a szerződéstől a vevő - az eladó csúszása ellenére -, ha bizonyítja az érdekmúlást. Az eladók persze igyekeznek meggyőzni a vevőket, mondván, hogy ez vagy az a kitétel éppen olyan erős védelmet jelent számukra, ám ez nem mindig így van!

Az eladók a biztosítékot kérő vevőnek előszeretettel hivatkoznak az érdekmúlás bizonyítására, illetve a Polgári törvénykönyv egyik szabályára, méghozzá arra, amely szerint a jogosult késedelme a kötelezett egyidejű késedelmét kizárja.

Az érdekmúlást azért említik, mert ezzel szeretnék a kötbér már említett felső határát elfogadtatni a vevővel. Ennek lényege egyébként, hogy ha a vásárló bizonyítja, hogy a szerződés fenntartásához már nem fűződik érdeke - például a kivitelezés jelentős csúszása okán -, akkor elállhat a vevő a szerződétől úgy, hogy a foglaló összegét kétszeresen vissza kell kapnia. Ám ez rendkívül nehézkes, hiszen a gyakorlatban szinte lehetetlen bizonyítani, és mindenképp hosszadalmas bírósági procedúrát igényel. Ha pedig már túlvan a hitel felvételén az ügyfél, még bonyolultabb az ügyintézés.

Jellemző, hogy a vásárlótól elvárt fizetés ütemezése nincs összhangban az építkezés ütemével. Mi a teendő akkor, ha a szerződésben szeptember 30-a szerepel határidőként, ám az átadás akár decemberig is elhúzódhat? A Ptk. szerint amennyiben a beruházó késik, akkor a vevő sem köteles időben fizetni, amíg nincs kész az épület vagy az adott építési szakasz - amennyiben ez szerepel a szerződésben.

Óvatosnak kell azonban lenni, mert a beruházók sok esetben igyekeznek előre kivédeni, hogy később esetleg kártérítést kelljen fizetniük. Arra hivatkoznak, hogy a vevőt nem érheti kár, hiszen a vevőnek sem kell fizetnie, amíg ők nem teljesítenek. Ám ez az érvelés csalóka, hiszen a jogszabályok értelmében az építtetőnek akkor is felelősséget kell vállalniuk, ha nem késnek az átadással. Ráadásul a Ptk. alapvető szabálya, hogy a jogról való egyoldalú lemondás semmis, azaz a fejlesztő egymaga nem dönthet úgy, hogy nincs kártérítési felelőssége.

Jó, ha mindezzel tisztában van a vevő, amikor lakáskeresésre indul. Ám el kell ismerni, hogy az építtető nem ritkán monopolhelyzetben van, és ha nála találja meg valaki álmai lakását, akkor bizony nem könnyű lemondani arról a kötbér szabályozása vagy más hasonló tétel miatt. Ilyen esetben arra hagyatkozhat a költözni vágyó, hogy a beruházó milyen pénzügyi háttérrel rendelkezik, hiszen a megbízható kivitelezés egyik legfontosabb feltétele ez.